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Disposer sur le long terme d’un bien immobilier public

Le bien immobilier public peut être soumis à des baux emphytéotiques, c'est-à-dire de longue durée

Pour valoriser un patrimoine immobilier dont elle n’a pas l’usage, une collectivité peut faire le choix de le mettre à disposition d’une association sur le long terme.

Il peut s’agir de simples mises à disposition comme d’une convention constitutive, pour l’association occupante, de droits réels sur le bien immobilier. Dans les deux cas, les modalités à la disposition de la collectivité dépendent de l’appartenance du bien à son domaine public ou à son domaine privé.

Mise à disposition simple

Une collectivité peut mettre à disposition un bien immobilier via une autorisation d’occupation temporaire simple pour son patrimoine public ou un contrat de location voire une convention précaire de mise à disposition pour son patrimoine privé. Pour une association locataire, ce type de contrat n’offre guère de garantie quant à la durée ni d’avantage particulier quant au montant de la redevance due comparativement aux offres privées. La mise à disposition d’un bien du domaine public est en ce sens particulièrement précaire. Cela peut donc être un frein, en particulier lorsqu’on a besoin de faire des investissements pour adapter les locaux aux besoins de son activité.

Mise à disposition constitutive de droits réels

En recourant au bail emphytéotique, la collectivité donne à l’occupant des droits et pouvoirs de quasi-propriétaire sur le bien pour une durée limitée mais longue (de 18 à 99 ans). En contrepartie, l’emphytéote doit s’acquitter d’une redevance (dit canon emphytéotique) d’un montant généralement réduit voire symbolique, la collectivité ayant intérêt à voir son bien entretenu et, par conséquent, voir sa valeur maintenue. Ce type de contrat ne peut être reconduit tacitement. Durant l’exécution du contrat, l’emphytéote a à sa charge les contributions et charges liées au bien (travaux d’entretien, impôts et taxes). Il ne peut effectuer aucun changement qui diminuerait la valeur du bien mais peut, au contraire, entreprendre des travaux qui l’amélioreraient. Par exemple, l’emphytéote peut construire un bâtiment sur un terrain dont il a la jouissance par bail emphytéotique. Ce bâtiment reviendra en pleine propriété au bailleur à échéance du contrat, à priori sans indemnité, sauf stipulations contraires dans le contrat de bail. L’emphytéote peut hypothéquer son droit d’emphytéose à condition que la durée de l’hypothèque n’excède pas le temps à courir sur le bail.

Administratif ou de droit commun

Si le bien (immeuble ou terrain) fait partie du domaine public, ne peut être conclu qu’un bail emphytéotique de type administratif tandis qu’un bien faisant partie du domaine privé de la collectivité peut être mis à disposition par le biais d’un bail emphytéotique administratif ou d’un bail emphytéotique de droit commun. Le bail emphytéotique administratif est régi par les articles L. 1311-2 à L. 1311-4-1 du Code général des collectivités territoriales. Il ne peut être conclu que pour des opérations qui présentent un intérêt général. La collectivité bailleur conserve des droits importants sur son bien comme, par exemple, la possibilité d’imposer un objet précis quant à la destination du bien ou de révoquer unilatéralement le contrat. Le bail emphytéotique de droit commun, régi par les articles L. 451-1 à L. 451-13 du Code rural et de la pêche maritime, laisse plus de latitude à l’emphytéote qui est libre d’utiliser le bien comme il le souhaite.